中国人是为了房子活着的:一直是!
看到房子,就会让人想到几个关键词:安全感,归宿感,自我认同感!
中国人是为了房子活着的:一直是!
看到房子,就会让人想到几个关键词:安全感,归宿感,自我认同感!
◆ 产生这些的原因其实是以为,紧随房子的隐形福利:教育,医疗,人文,社交……其实房子只是一个文明入口,有了房子的确让人变得更加热爱生活,当然房价或许也会让人变得很焦灼!
◆ 这一切皆因房子并非仅仅是一为人所用的普通物品,有史以来,中国房地产可以说是社会文化属性很强的东西!
◆ 2017年的房地产可以说是历史上最纠结的一年,在过去的十几年房地产市场都惯例性的涨2年跌一年。那么2017年的楼市会如何发展?从来没有这么纠结的2017年历史上第一次具备了13大矛盾?
◆ 拿地门槛提高、资金成本上升,传统房地产开发模式将终结,房地产业将从制造业进入到服务业时代.
◆ 房价卖5万的,同区域拿地的地价要6万,这种逻辑矛盾的存在让2017年房地产市场走势奇葩。
◆ 即使在最近热点城市住宅签约被市场及行政管控抑制,限价政策再出。地价依然处于高位中。
◆ 在货币政策的层层执行和传导下,与我们息息相关的楼市,可能也要变天了。
◆ 这种转变不会像四季交接那样分明,但对2017年的刚需购房者来说,房贷政策可能收紧的趋势,无疑又给出了一个让人继续持币观望的理由。
◆ 在过去十几年的房地产发展过程中,只要信贷真的收紧,房价是不可能涨的,那么未来房价的收紧预期会持续吗?
◆ 2017年1月:当月人民币贷款增加2.03万亿元,外币贷款增加246亿美元。
◆ 分部门看,住户部门贷款增加7521亿元,其中,短期贷款增加1229亿元,中长期贷款增加6293亿元
◆ 2017年1月份的天量信贷会不会持续,对那么多地王需要房价上涨,而信贷又能不能支撑这个资金需求。
◆ 房地产销售额已经在2016年全年达到了11.76万亿的规模,同比涨幅为增长34.8%,行业内认为这已经接近天花板。但从房企的规模看,依然在积极拼抢万亿规模。
◆ 如果行业接近天花板,那么企业要增加规模,特别是在高地价的趋势下,快周转已经风险越来越大。这种矛盾将很可能导致部分千亿级别房企压力非常大。
◆ 从2014年开始,全国基本就陷入了标杆房企增收不增利的怪圈,干的越多赚的越少。净利润率持续下调。
◆ 135家企业2016年上半年报合计2016年上半年的营业收入为5695.3亿相比2015年同期的4118.4亿涨幅高达37.11%。而净利润则涨幅低于营业收入涨幅,仅从2015年上半年的4153.6亿上涨到了2016年上半年的464.3亿。
◆ 135家上市房企的利润总额仅相当于建设银行一家利润的1/3。
◆ 而135家房地产公司464亿的总利润,可以说对比建设银行2016年上半年1334亿、农业银行1051.48亿、中国平安407.76亿。都差距非常大。
◆ 春节后,有关房地产市场的政策继续收紧,不仅加息的预期逐渐出现,从地方执行的调控政策看,也依然有收紧的可能性。
◆ 在调控政策影响下,整体楼市在2017年初继续低位运行,截止日前,从2016年930日来的一系列楼市调控政策已经出现在28个城市,出台了各种相关房地产的新政接近80次。
◆ 从春节后的市场预期看,楼市调控趋势依然延续。
◆ 从全国城市看,整体平稳趋势明显,2月春节后,各地信贷收紧明显。但总体看,除了执行认房又认贷的部分城市有下行表现外,其他城市基本平稳。
◆ 过去调控政策非常有效,购房者一看政策就观望,但随着踏空的次数增加,购房者对政策的免疫力越来越大。现在看,政策因素影响购房者越来越弱。
◆ 目前国内大部分城市的租售比悬殊,按照投资回报率计算,一套500万住宅,年租金仅在10万上下,这种情况下,看似租房划算,但从房价上涨角度看,大部分人依然要买房。2017年租售比更低,而在市场平稳期,也更多的之前租户想买房。
◆ 现在看,一二线城市住宅供需比已经非常悬殊,想买住宅的难度很大,而现在看,公寓的政策收紧也在持续,春节后短短几天,上海、天津、北京等地都传闻要对商住公寓设限。整体市场出现了住宅买不到、公寓不敢买。
◆ 一线城市顶豪遍地,但刚需盘、上车盘数量则明显减少,整体市场高端化趋势明显。
◆ 从全国城市看,一二线的土地供应持续不足,2017年将依然会继续萎缩,这种情况下,房企拿地难度持续增加,而三四线的库存则依然天量。
◆ 一二线城市商品房供不应求的现象将会长期存在下去,限购并不能阻止人们对于大城市生活的向往。对于大多数的年轻人而言,到大城市去工作与生活,就是他们中国梦的核心内容,换
◆ 从中国经济发展需求看,房地产依然是中国经济最大的支持,上下游几十个行业是目前相对发展较快的行业,去年房地产占GDP比重6.5%。
◆ 但从未来发展看,其实只有一线和发展相对较好的部分二线,合计大约20个城市的周围城市圈才有发展价值。
◆ 2016年房企抢地积极性大涨,宽松的货币政策是主要原因。在2016年,整体信贷政策宽松,大部分房企发债成本明显降低,替换了过去的高价资金,最低甚至在3%左右。宽松的信贷货币政策,导致房企积极补充库存。
◆ 现在看,2017年拿了地王的企业进入开发阶段,资金需求增加,但资金的价格上行趋势明显,这种情况下,房企的资金压力增加,2017年可以说哪家房企能获得廉价资金,这家房企将获得快速发展的机遇。
楼市冷,抢房绝迹!2017年抢地开发商为什么还铺天盖地?
◆ 2017年非常明显的出现了楼市成交有所降温的现象,全国各地严格的调控下,楼市成交从2016年前三季度的高温中明显退烧。这一轮从2016年930开始,到现在已经有28个城市发布80次房地产约束性政策的调控潮,达到了初步效果。
◆ 1月,在春节淡季的行情下,重点城市商品住宅成交量环比大幅下降;但与去年春节所在月份相比,增幅显著,值得注意的是。中原监测的40个城市数据显示,1月,商品住宅成交面积环比大幅下降35%,与去年月均值相比,降幅达42%;但与去年春节所在月份相比,上升21%。各线城市有所分化,一线城市下降17%,与此同时,二线、三四线城市分别上升24%和33%。
◆ 但部分城市的土地市场却依然高温中,热门地块抢地现象依然存在。
看数据:
◆ 一线城市,包括北京、上海。最近成交的几宗地块基本已经接近0溢价率,体现了调控严格城市下,土地市场也出现了部分降温。但部分二线城市虽然楼市降温,但土地市场依然热度很高。
◆ 1、热点城市土地市场依然火爆:从武汉、南京、郑州、合肥、苏州、杭州、上海、温州、北京、深圳、广州。11个城市卖地超过百亿。
◆ 2、春节后短短的2周时间,超过10亿的地块就有21宗,在各地严格的调控措施下,的确高价、高溢价地块明显减少。但即使在各地调控抑制了表面溢价率的情况下,依然有部分土地达到价格上限需要摇号出让。
◆ 3、从企业看,截止2017年2月20日,拿地超过20亿的企业已经多达30家,在楼市调控力度非常大的情况下,房企拿地积极性依然比较高。
那么为什么这些企业在楼市因为调控政策逐渐平稳的时候依然抢地呢?
◆ 小编认为主要有几方面原因:
1、去年卖的太好
◆ 官方公布2016年全年销售业绩的企业合计有35家,这35家企业合计销售额在2016年达到了32149亿,同比2015年全年的21351亿上涨了51%.
◆ 其中:恒大、万科、碧桂园突破了3000亿,另外绿地、保利、中海、融创、华夏、华润、金地等企业也进入了千亿房企行列。
◆ 从企业的销售同比看,碧桂园、融创、新城、朗诗等企业2016年相比2015年出现了翻倍上涨。
◆ 不仅仅在2016年收获了刷新历史纪录的销售业绩:多个企业对后市也制定了较高的目标:恒大、万科和碧桂园均提出了未来1万亿销售目标,
2、钱虽然贵了,但额度依然比较宽裕
◆ 2017年1月:当月人民币贷款增加2.03万亿元,外币贷款增加246亿美元;
◆ 分部门看,住户部门贷款增加7521亿元,其中,短期贷款增加1229亿元,中长期贷款增加6293亿元。
◆ 单月住户部门贷款数据刷新了历史纪录,最近虽然房款周期延长,但从节奏看,房企依然判断后会相对相对平稳。
3、房企拼抢规模,市场集中二三线城市,对赌政策执行时间,认为调控政策不会持续超过1年。
◆ 整体看,因为春节土地供应减少,所以与其后续房企依然会增加拿地金额,在2016年收获历史上销售面积与销售金额最大年份后,房企补充土地的积极性明显较高,即使在调控影响下,各地供应出现了的土地依然未出现流标等明显的降温现象。
◆ 标杆房企对热点城市、热点地块拼抢积极。
◆ 对于未来房价预期来说,因为非常明显的拿地成本增加,未来房价上涨预期更加强烈,而一旦房价进入调整周期,很可能房企面临着巨大的销售难题。
◆ 房企抢地积极性大涨,宽松的货币政策是主要原因。在2016年,整体信贷政策宽松,大部分房企发债成本明显降低,替换了过去的高价资金,最低甚至在3%左右。宽松的信贷货币政策,导致房企积极补充库存。
来源 | 大伟看楼市
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