独家热评| 楼市调控的最终目的是抑制投机需求，而非让房价下跌

近期关于楼市调控的热点话题可谓仁者见仁，智者见智。但明富早在1月份“限购后”各线城市楼市状况深入研究，哪座城市未来最有可能成为一匹“黑马”？文章中明确的表达了政府楼市调控的最终目的是稳定房价，抑制投机需求，消除房地产市场的快速增长对于经济造成的潜在威胁，从而达到政府对于经济诉求的目的，而不是单纯让房价下跌的观点。

同时，我们也根据国家大力严治楼市的决心，以及经济学供需关系均衡理论提出了2017年楼市整体价格滞涨，部分一、二线城市受到刚需影响价格难以下降的核心逻辑。

首先，从近期更新的成交数据来看，自去年“十一限购政策后”大部分楼市成交量自10月后明显萎缩。

图1：限购后大部分楼市成交数量下降

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、南京市网上房地产

其次，从价格数据来看，代表长线的新建商品住宅价格中，一、二线城市受到“十一密集楼市新政”的影响明显下降，反而三线城市价格整体受到一、二线楼市政策调控的影响下缓慢上升，可以说去年的“十一房政”在一定程度上抑制了房价快速的上涨。

图2：一、二、三线城市新建商品住宅价格趋势变化（长线）

数据来源：国家统计局

然而，从代表短线、受市场供需影响程度更深的二手市场交易价格来看，节后北京、广州二手房价格表现强劲触发调控升级，其原因在于自住型购房需求的集中释放以及对于周边城市的投机性需求。北京的房地产市场是典型的存量房主导市场，据推算2016年北京二手房成交量是新房的3.3倍，比例位居全国各城市最高。根据房价网披露数据，从去年9月30日以来，北京二手房均价在10月滞涨后一路震荡上行，同时，二手房带看量持续增长，在2017年2月达到70万次，相比2016年10月增长106%，新增客源相比2016年10月增长41%。北京今年2月二手住宅成交价格环比增长1.3%、相比2015年增长53.5%，增速位居全国最高；广州2月二手住宅成交价格环比增长2.7%。

图3：北京、广州二手房价上涨（短线）

数据来源：房价网

虽然后调控升级，但其特点也非常明显，那就是区域性调控，重点在去年的一线热点城市周边区域，例如环北京周边的廊坊市、廊坊的地级市三河市，甚至是其县城。

因此，对于2017年楼市继续维持以下判断。

全国楼市继续分化，对于需求弹性较强的热门城市以及周边价格难言下降，反而从一次次调控的力度来看，就是要抑制过度投机需求，。因此2017年全国房地产销售萎靡必不可免（全国平均），同时全国房地产市场价格将进入相对稳定的滞涨期，也就是说全国房价基本“涨不动”。因为制造业的发展是国家经济发展的命门，房地产持续的繁荣会引发很大的危机，因此，政府在春节后相继对定增、外汇管制、房地产、保险、期货等市场出手，很明显希望资金可以流向实体经济，大力发展制造业。

同时，房地产又是经济增速的重要组成部分，对经济增长贡献很大，肯定不希望房价过度的下跌。

最后，对三、四线城市来说，尽管“因城施策”，其房价也难有上涨空间，除了在一、二线城市周边，有经济产业带上的辐射和溢出效应之外，高库存压力将始终压制三、四线城市的房价。

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