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上半年广州二手楼市成交量提升 买家日益年轻化

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成交量提升,价格温和上涨是今年上半年广州二手住宅市场的主旋律,与其他一线城市相比,广州二手楼市发展表现稳健。据合富置业监测“阳光家缘”公布数据统计,1月1日~6月30日,广州二手住宅网签成交量已经突破40000宗大关,达到41048宗。数据表明,2016年上半年二手楼市交投畅旺,与2015年上半年的18414宗相比,大幅增长122.9%。今年上半年成交量最大的月份是3月,达10429宗,其次是5月,达8451宗,即便是传统淡季的4月,成交量依然达7341宗。其中,天河、番禺是成交量最多的两个区域,占比分别为18.33%和18.27%,此外,海珠和白云两区的成交占比均超过10%以上。


据合富置业成交数据统计,上半年广州二手住宅成交均价为25356元/m2,环比2015年下半年上涨5.9%,同比2015年上半年上涨7.8%。其中,番禺房价环比涨幅领跑全市,达7.3%。中心城区当中,天河房价环比涨幅达7.2%;越秀、海珠、白云等区域二手住宅成交均价环比走势也相当突出。与2015年上半年相比,番禺房价涨幅最高,达12.3%,海珠房价同比涨幅超过10%,而天河、白云房价同比涨9%以上。


中原地产研究部客户研究主任熊小洪认为,在2016年年初上海、深圳楼市暴涨的氛围下,再加上广州取消限购的消息传闻,广州客户担心房价“补涨”而恐慌性入市,造成了几年3月成交量的高峰,此后楼市成交氛围一直保持惯性活跃状态。上半年广州楼市有不少利好政策出台,“144平方米唯一住房契税”由3%调整为“1.5%”;“人才绿卡”;“四大行房贷:贷款期限+房龄放宽至50年”等,显示在去库存背景下,广州楼市发展得到政府支持。


最重要的是,信贷政策宽松,房贷利率历史最低,直接减少购房成本支出,借助银行资金合理利用杠杆。5年以上的中长期贷款基准利率由2001年的6.21%降到目前的4.9%,再加上8.5折优惠,利率为4.17%。以贷款100万元,贷款30年,等额本息方式计算总贷款利息就减少24万元。加上“营改增”落地,在国家推动税费政策减免的背景下,个人买卖住房营业税改为增值税,买一套价值100万元房子,90平方米以上;买家是家庭唯一房产,卖家房产证未过2年计算,税费减少了3857元。

二手楼价连续稳步上涨15个月

中原地产价格领先指数显示,广州二手楼价已连续上涨15个月,涨幅达15.7%。熊小洪指出,对比其他三个一线城市,广州房价处于“洼地”,稳步健康微幅上涨,有利于吸引人才安居乐业发展实体经济。目前优质盘源的业主放盘价普遍提高,成交量价齐齐上涨,业主心态较为强势,优质楼盘业主反价现象较为明显,而一些经济实力较强的客户也有心追价,促使楼价步步上涨。


上半年中心六区二手成交均价涨幅相对近郊区域大,涨幅靠前的为越秀、天河,越秀房价环比涨幅高达11.5%。由于今年是广州“二孩”政策执行首年,在今年“两会”上,市卫计委就预测,广州今年将有8.1万个左右“二孩”出生。“二孩”政策引领越秀房价大幅上涨;天河区域产业升级,吸引越来越多的人才促成房价上涨。从成交量看,番禺成交8039宗超天河;增城成交4535宗,超过老城区越秀和荔湾,成为“刚需”客户青睐之地;黄埔成交仅在1000宗水平,但随着与萝岗合并后,配套完善,环比涨幅为最大的区域。

二手买家群 “刚需”占主导

“刚需”市场需求强劲是上半年二手市场繁荣的关键。据合富置业成交数据统计,2016年上半年购买二手住宅买家当中,首次置业需求占60%,与2015年下半年差不多,较2015年上半年轻微增加3个百分点。改善型换房需求占比约31%,低于2015年上半年的36%和2015年下半年的33%。尽管改善型换房需求占比有所下降,由于市场整体成交量上升,因此2016年上半年改善型换房个案有较大增幅。


合富置业成交数据统计,2016年上半年改善型换房个案数量,较2015年上半年增长30%。市场表现向好、交投气氛畅旺,吸引一批投资型购房人士回流二手市场,投资型购房需求比例从2015年上半年的6%回升至2016年上半年的9%。对首次置业“刚需”买家来说,2016年上半年确实是一个入市好时机,主要利好因素在于房贷政策方面。首先,上半年继续保持近20年来史上最低房贷利率水平。此外,首套房贷利率亦保持较明显的折扣优惠。


上半年,广州市二手房成交面积为一手房的80%,但从区域看,中心区域二手房交易已为绝对主流,随着中心区域一手项目减少,越秀、天河、海珠二手房成交占比明显提升,荔湾区因广钢新城大量一手新货上市令二手房成交占比减少,外围的番禺区域二手房已超过一手房。户型依然以中小户型为主导。据合富置业成交数据统计,上半年成交最活跃的是60~90平方米的中小户型,成交比例约34%,而90~120平方米的中大户型成交比例也高达25%,是第二热销的户型。

年轻人买大屋不惜用金融杠杆

值得关注的是,近4年来客户购房越来越年轻化。中原地产研究部数据显示,2016年上半年30岁以下青年购房占比环比提升2%,较2013年提升了12%,达到31.77%,房价上涨令不少年轻客户提前购房。上半年一次性付款买房的客户占比15.6%,环比下降5%,目前贷款利率为历史最低,更多客户使用金融杠杆买房。有的年轻人为“小屋换大屋”,不惜以抵押贷款的形式把小屋抵押给银行,套取现金来支付大屋的首期。广州在2015年下半年启动贴息贷款,采用组合贷款方式购房的客户占比提升4%。


从“阳光家缘”数据统计,2016年上半年总价千万以上豪宅成交量143宗,占比0.34%;而2015年全年总成交仅139宗,占比仅为0.27%;区域分布网签千万豪宅天河区成交65宗,全市成交占比高达45%,而业主平均年龄为44岁,客户年龄平均为37岁。上半年广州契税优惠唯一物业144平方米以上,可享受契税3%将改为1.5%的优惠,促进豪宅成交,千万豪宅最少可减少15万元的税费优惠;这也在一定程度上促进了豪宅交易的升温。


合富置业数据显示,144平方米以上的二手豪宅成交表现相对较为亮眼,成交比例从2015年上半年的11%升至2016年上半年的13%。据悉,上半年二手豪宅市场成交的热点,主要集中在天河、番禺两区,如天河区的珠江新城、天河北以及番禺区的华南板块,不但是二手豪宅成交的传统热点,其豪宅市场交投活跃度升幅,更明显跑赢其他区域。


来源:广州日报



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