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孙国和的十年

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沈阳九洲福尔房地产开发有限公司总经理孙国和

 

孙国和已经是《地产观察》的老友了。十年前,九洲福尔进入沈阳,《地产观察》就一直关注着九洲福尔,十年间这片当初荒凉的土地上崛起了一座繁华大城;十年后,《地产观察》再访孙国和。

 

十年间只磨一剑


在沈阳,十年专注一个房地产项目的地产老总可谓是凤毛麟角,孙国和就是其中之一。回想起进入沈阳的十年,孙国和也是充满感慨。十年前,中国特级建筑企业九洲建设与美国华尔街的福尔前沿基金联合组建九洲福尔进入沈阳,而拥有十多年建筑经验的孙国和就被投资人选为九洲福尔的掌门人。

孙国和说,当时我们这个团队是抱着做1000亩以上大项目的雄心进入沈阳,所以当时沈阳市推出的500亩以下地块都不考虑。而这样的定位注定选择的范围只能是在沈阳的城郊,因为在市内是无法整理出这样大规模的土地,而这样大规模的土地是需要十年以上的开发周期。

当时为了找到一个合适的地块真是下了很多功夫,孙国和带领团队围绕沈阳看了很多地,包括当时非常热的沈北区域,但最终确定拿下现在位于胜利南大街888号的地块。孙国和说,拿下这块地我们团队是站在城市发展的高度去思考,虽然当时沈阳的“大浑南战略”和“大沈阳1小时经济圈战略”还未提出;虽然当时这里还只有一个村子,胜利南大街还没有开通,放眼望去一片荒地,几乎没有任何配套;但综合沈阳城市的发展,沈阳与周边城市的关系,与营口港的接驳关系,以及当时浑南区域已经有了相对成熟的发展等各个角度去看,城市向南发展的脉络已经清晰。

十年前的抉择与十年的坚持成就了九洲福尔,也成就了一座繁华大城。当初的选择注定了孙国和以及他的九洲福尔团队要扎根这片土地超过十年,而他们也无愧于这十年。


 

成长来源于孜孜不倦的追求

 

万事开头难,九洲福尔最开始的时候面临的是非常艰难的局面,李嘉诚那句“地段,地段,还是地段”对于孙国和来说已经没有用处了,那时的胜利南大街888号没有公共交通、没有商业,所有的配套几乎都是空白,那么孙国和与他的团队如何拆解这种难题呢?

一个房地产项目面临的首要问题就是定位,这决定了项目以后怎么走,孙国和说,其实关于项目的定位,当时在团队内部有两种意见,一种意见是面向沈阳做中高端产品,。当时这两种意见在公司针锋相对,但最后以孙国和为核心的团队还是选择了面向沈阳做中高端产品的方向。就这样,伴随着各种争议,一期九洲湾景汇项目启动了,但最后的事实证明孙国和的决策没有错。

孙国和说,城市向外扩张是城市发展的必然,借鉴世界各大城市的经验,城市人群由市中心向外搬迁是趋势,可以确定的是未来这个区域一定会是热点,所以地块的未来价值可以预期。从土地规模看,九洲福尔所拿的地块规划超过1000亩,,而沈阳主城又在向外扩张,所以面向主城的选择是正确的。从项目品质看,如果项目一开始就以低端产品入市,品牌形象一旦确立,后期很难扭转,而且中低端市场对于一个项目的配套要求很高,尤其是交通。如果没有足够的配套他们是无法生活的,即使对这个区域有良好的预期也不会购买。反观中高端市场,他们的购买力强,有私家车,这个人群的工作、消费基本都在沈阳内,而他们对于项目的要求则主要体现在产品品质与物业服务上。所以,综合分析做中低端市场风险更大。

提起当年的情形,孙国和脸上显得风起云淡,但是我们可以想见当时的艰难。项目刚刚启动不久,2008年的房地产危机让整个房地产行业触不及防。就在行业人心浮动的时候,孙国和果断按进度推进项目,也终于在2009年市场转好的时候,一战成名。虽然沈阳房地产行业在2013年开始又进入低谷,但是九洲福尔仍然走了出来,回想起来,当初对于项目的精准定位功不可没。


十年间,这里翻天覆地,现在的九洲湾景汇已经是一座繁华大城,胜利大街车水马龙,商业配套样样俱全,二期的九洲御府也是备受购房者的关注和欢迎,时至今日也没有出现一例购房者关于房屋质量的投诉,站在九洲御府很难想象这里的过去是一片荒地。但是孙国和说,之所以九洲福尔能够取得今天的成绩,之所以能在2008年的金融危机和2013年以来的行业困境中走出来,之所以能获得购房者的认可,除了定位准确,还有一个原因就是九洲福尔在产品上坚持。

 

品质浸润着持之以恒的坚持

 

“产品是最好的营销方式”,这是孙国和最认同的地产金句之一。九洲福尔一路走来,也是不断在产品上精细打磨,通过产品打开市场。在项目定位敲定之后,孙国和的团队就开始了项目产品的研发。孙国和说,九洲福尔在当时不是一线的房地产品牌,地段也不是最好,怎么样才能突围呢?只有靠产品。九洲福尔的中方投资人是九洲建设,建造房子是看家本领,但是孙国和不满足于现有的建筑经验,仍然带着团队去广州、深圳等城市去考察,重点考察那些与所拿土地有类似属性的项目。在沈阳,孙国和当时也是几乎跑遍了在建的400多个项目,有些项目几乎考察了很多遍。

最后,公司确定了高层、洋房多元化的产品组合,最大程度的覆盖购房人群,当时孙国和与他的团队还做了很多产品上的创新,比如突破性地做出了在二层洋房赠送地下室的产品设计,这在全国范围内都是首创的。

孙国和在考察沈阳市场的时候,还发现当时沈阳的房地产项目园林做的都不是很好,很多项目和购房者都没有意识到这个问题,所以九洲福尔依托自身建筑上的优势,花费近千万元打造了一期的示范区,这也让九洲湾景汇和九洲御府园林景观跻身沈阳一流水平。

这十年来,坚持做好的产品一直是孙国和的追求,好的产品让九洲湾景汇虽然经历了2008年的低谷但仍有了丰厚的回报,2009年8月8日当天开盘就卖了一个多亿。即使在面对2013年以来沈阳房地产行业最艰难的时期,孙国和也没有放松对产品品质的坚持。孙国和说这次的困难程度比2008年要严重,在这段低谷中,作为一个地产人你会感觉遥遥无期,直到现在还有很多房地产项目没有走出来。而当时九洲福尔还面临区域竞争加剧的危机,一家全国一线品牌开发商进入了这个区域。为了应对大环境的危机与激烈的区域竞争,孙国和大大加快了施工进度,但在这种情况下,孙国和要求务必保证项目产品三年不落后,包括项目建材的选择、施工的工艺等各个方面都要求最先进的以保证产品在市场上的领先。


值得一提的是,在今年沈阳暴雨袭城的那段时间,沈阳很多地方都发生了严重的积水,但这种情况在九洲湾景汇和九洲御府都没有出现。孙国和说,排水也是项目品质的重要部分,在项目建设之初,九洲福尔就找到周边城市排水的总端,并且按照30年一遇的雨量反推项目地面应该建设的高度。谈到这里,孙国和很自信地说,即使胜利大街积水有一米深,也不会进到园区。

正因为在产品上的坚持,九洲福尔在沈阳的地产市场走地扎扎实实,虽然孙国和自认为九洲福尔还不是一线的房地产开发商,但是在购房者的心中,九洲福尔的房子已经达到了一线开发商的水准。项目创意好、园区景观好、产品户型好、建筑质量好已经成为九洲湾景汇和九洲御府业主的共识。

 

信心是因为对品质的执着与专注

 

从原来的荒地一片到今天的成熟大盘,可以说九洲福尔的项目优势都是一点点积累出来的。从项目产品上点点滴滴的创新到优质园林的打造,从对产品的细致规划,到对建筑质量的坚守,从胜利南大街通车让九洲湾景汇与沈阳主城连接,到九洲湾景汇与九洲御府周边被划归到和平,再到优质学区的对接。孙国和说,长白岛的发展做的最成功的一件事就是对于学区的引进,而九洲湾景汇和九洲御府也成为受益楼盘。

对于未来,孙国和信心满满,他说,今年我们已经完成了项目销售目标,说实话是相对去年要轻松一些,但是还不敢放松,在项目北侧地块将要进入动迁程序,下一步就要完成土地整理,所以还有很多工作需要做。但有一点可以确定,九洲福尔的投资人并不十分注重项目利润,所以愿意花十多年去做一个项目,在下面的开发中,还是坚持一点:做好产品。


孙国和将公司的办公地点选在了九洲湾景汇裙楼的二层,后来又搬进了九洲湾景汇居住,曾经有同事劝阻孙国和,担心业主会找麻烦,但孙国和依然坚持,这或许体现了孙国和的自信,对于建筑质量的自信,对于产品品质的自信;也体现了孙国和的用心,他说每天他都会在园区遛狗,在这个过程中从业主的角度去发现问题。“很多人说地产行业是没有技术含量的行业,但是如果你是一个没有地产经验的人,进入这个市场你一定会头破血流,这是个需要经验、需要用心的行业。”






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