2017年抑房价与去库存并行 热点城市将受严控

据统计，自2月28日以来不到一个月的时间，共有16个城市出台限购或者限购升级措施，开启了一波楼市调控的“小高潮”。限购城市加码，数量增多，也进一步说明了后楼市政策依然会对热点城市采取比较严厉的管控做法。

3月23日，由广东省房协主办的“2017广东房地产市场景气分析会暨金融创新交流会”在广州举行，交流会上对今年的楼市进行了判断——“2017年抑房价与去库存并行”。

此外，现场各位专家学者对转型升级进程中特色小镇、长租公寓、产业地产等新业态的发展前景；资产证券化、产业基金、发行债券、信托融资等金融创新破冰的可能等话题进行了探讨。

1-2月广东楼市总体活跃，地价涨幅大

今年1-2月，广东商品房销售量和销售均价同比基本持平，市场整体表现较为活跃。全省商品房销售面积、销售金额分别为1443.82万平方米和1545.98亿元，同比增长0.6%和3.3%。其中，商品住宅销售面积1286.40万平方米，增长0.1%；销售额1309.38亿元，同比持平；销售均价10179元/平方米，同比略降0.1%，比全年平均水平下降757元/平方米，降幅为6.9%。其中，珠三角地区受多个城市实施严厉调控政策影响，商品房销售面积908.36万平方米，同比下降15.0%；占全省的62.9%，同比下降7.6个百分点：销售均价13833元/平方米，同比上涨12.5%。粤东西北地区市场表现强劲，商品房销售面积同比分别增长87.4%、14.7%和53.3%，增幅均较为明显。但2月末的待售面积比去年末有所反弹。

土地市场方面，1-2月，广东房地产土地购置面积、成交价款为186.62万平方米和166.76亿元，同比分别增长68.4%和212.5%；成交均价8936元/平方米，同比增长85.6%。土地购置面积大幅回升，是市场平抑房价快速上涨、逐步走向稳定的前提，但土地价格的大幅上涨也加大了房企的开发、经营风险。

分城施策成效显现，限购难止需求累积

1-2月广东商品住宅销面积同比增长的城市达16个，且主要为三四线城市；房价同比上涨的城市则达19个，其中珠三角城市总体上不仅绝对值高，相对涨幅也较大。由此反映，房地产调控政策的导向作用日益显效，珠三角地区因热点城市调控严厉而成交萎缩，但房价上涨压力仍然较大；而粤东西北主要为三四线城市，政策环境仍以促进去库存为主，市场整体表现活跃。

得益于都市圈和城际交通发展，人口政策等利好，房地产需求将不断积累。3月调控加码，世联行董事长陈劲松分析认为，基于热点城市客户上门量持续上升，长远来看恐怕限购难止回暖。陈劲松分析中国房地产市场走势，认为未来五年城市中国已基本完成，大规模开发结束；开发商数目萎缩；大数据与互联网重新改造城市与建筑；人工智能与智能家居重新改造居住空间...

资金压力增大，投资开发回落调整

受调控政策尤其是信贷政策影响，企业销售回笼资金不如去年同期，行业资金压力增大，投资开发同比增速回落调整。

1-2月，广东房地产到位资金3317.90亿元，同比增长19.8%。其中，定金及预收款同比增长9.4%，个人按揭贷款同比下降3.9%，明显不如去年全年20.0%和53.7%的增速。投资方面，1-2月广东房地产完成投资额1112.53亿元，同比增长12.2%，增速比2016年全年回落8.5个百分点。建设方面，1-2月，广东商品房施工面积57113.44万平方米，同比增长12.3%。其中，新开工面积1781.68万平方米，同比增长7.6%；竣工面积1612.75万平方米，同比增长41.3%。

近期国家不断加强金融风险管控，东方花旗证券创新与金融机构部总经理方原草认为，在促进金融资源更多流向实体经济，降低房地产杠杆水平的情况下，房企传统的融资渠道门槛将越来越高。

REITs亟待破冰，金融创新积极推进

随着涉房企业的公司债政策收紧，严禁银行理财资金违规划进入房地产领域，加强房地产信托业务合规经营，尤其对支付土地出让价款或补充流动资金等行为进行规范，今年房企资金压力更大。方原草认为，中国房地产金融亟需创新，但真正的REITs产品的推出仍面临一系列的问题与困难。一是缺乏REITs基础资产发行上市的管理办法，无法将当前稳定现金流的不动产公司上市挂牌与一般公司的上市发行相区别；二是缺乏REITs基金投资运作的管理办法，目前除了个别基金试点外，还不能大规模有序发展；三是缺乏信托制度下对金融产品和持有人征税的正确认识，双重征税压制了REITs的产品发展。但方原草仍认为REITs的未来十分光明，且当前房地产资产证券化等类REITs产品在中国资本市场方兴未艾，东方花旗将持续推动该方向项目的融资探索。

未来房地产证券化将继续深化推进，房企可借力于专业的房地产基金，深耕房地产细分领域。包括养老地产、健康地产、文化旅游地产、商业地产等。

预计今年热点城市成交回落，非限购城市阶段性活跃

与会嘉宾预测，今年热点城市的成交量将有所下降。而热点城市房价的快速上涨，激发了三、四线购房群体的购房意愿，在当前投资环境尚未明显改善、投资渠道仍较有限等背景下，非限购城市的楼市可能呈现阶段性的活跃期。

关于今年房价走势，总体房价上涨趋势将得到遏制，但预计调整幅度有限。一方面是热点城市的供求矛盾依旧难以扭转，另一方面是高地价成为房价的有力支撑，而日益稀缺的土地资源现状更增强大企业对优质地块和资产的渴求。

省房协：打造资源整合平台，细分领域大有可为

广东省房协会长王韶认为，为坚持住房的居住属性，强化“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，、控房价、防风险”态度异常坚决，不断从严调控、强化预期管理。“”前后，包括北京、广州、长沙等20个城市收紧或持续收紧限购限贷政策，且有进一步加码空间，宏观调控政策没有最严，只有更严。一句话：2017年，中国房地产市场态势将非常困难、非常复杂。

王韶建议：一要领会当前形势，，切实保证房地产市场平稳健康发展；二要顺势而为，深入研究和分析市场发展趋势，更加注重产品研发和市场需求，回归产品和服务提升，提高市抗风险能力；三是结合粤港澳大湾区建设和《广东省贯彻落实国家<十三五旅游业发展规划>实施方案》的实施，以新思维、新技术、新手段扩大房地产内涵，延伸开发链条，适时稳步推进企业转型升级。

事实上，中国的市场依然巨大，旅游休闲、养生养老、体育文化、特色小镇、长租公寓等，都有旺盛的需求。关键是政府部门要真正清费降税，给实体经济创造一个良好的营销环境，坚决推进供给侧改革，激发企业创新发展热情。

王韶表示，广东省房协将在四方面着力：一是加强和有关部门联系沟通，开展房企税费负担调查，代表行业发声，切切实实让会员单位获得好处；，不断推动经济体制改革，为行业营造良好的经营发展环境；三是关注房地产新业态发展，尤其是特色小镇建设，引导行业转型升级；四是着手与相关机构合作，搭建土地、资金、人才交流等平台。