广州帐篷价格联盟

【广州出台 “主题公园禁令”,哪些地产企业慌了?】

只看楼主 收藏 回复
  • - -
楼主
  

文旅地产用地“禁令”来袭。 

“禁令”来袭

近日,广州市出台《广州市产业用地指南(2018年版)》,主题公园被列入“限制/禁止”的用地项目目录。在国家下发《关于规范主题公园建设发展的指导意见》后, 广州是对此反应最为迅速的城市。

广州市对文旅地产用地发布“禁令”

数据显示,广州去年全年接待游客2亿人次,其中广州文旅地产行业分担了其中的38%,这项数据在全国名列前茅。

一切都好像不错,广州依旧是那么休闲,让你驻足。但最近关于文旅地产行业的一道“禁令“却打破了羊城的寂静。

一时众说纷纭,纷纷猜测这背后的原因,人们搞不懂,国家为何要限制文旅地产用地? 而广州为何做了全国的“排头兵“?

虽然这是今年国家第一次公开表示限制文旅地产行业用地。但其实在整个行业内,这个趋势早有端倪。

2月份环保部审查海南文旅地产行业,责令停工了很多海上人工岛项目。

而前段时间,中宏的海上如意岛项目也最终“下马”。

据专家透露,这些都预示着国家会加大对文旅地产行业用地的限制与调控,这次广州的政策出台并不突然。

广州人常说,“东有华侨,西有长隆,北有空港,南有海森。“

讲的是在广州市东部有华侨城,西边有知名的长隆野生动物园,水上乐园以及长隆欢乐世界 ,北面有空港小镇,南边有海森城。

东边的华侨城,一直是广州市大力支持的文旅地产项目。2017年累计接待游客1200万,交通便利,口碑良好。

西边的长隆,堪比东方迪士尼,在国内文旅地产行业处在领头羊的位置,2017年累计接待游客3200万。

北部的空港小镇和南边的海森城,2017年总共接待游客1500万。

而广州市文旅项目一如既往的火热,也将整个“禁令”在老百姓中间炒得火热,令人们不禁思考这背后的缘由。

挂羊头卖狗肉                

实际上,近几年文旅行业内的“假文旅 真地产“非常普遍,房地产商以文旅为名义,圈地揽财的事情也层出不穷。

据业内人士称,政策的出台一方面抑制了部分低端主题公园的发展,另一方面也让那些妄图钻政策空子,名义上打着开发文旅项目的旗号,实质上却开发房地产的投机分子“不敢越雷池一步”。而本次《用地指南》的颁布仅仅拿广州作为一个试点,将来会在全国全面铺开,国家最终是要遏制这样的恶意投资行为,给文旅地产行业一片“净土“。   

但是这片“净土“却太难得到维护。目前有诚意有能力去运作主题乐园的房企并不多,“主题公园+地产”的暴力开发模式大行其道,主题公园可以带动产生较大的房地产溢价,同时加速了投资回收,这也是中国大部分主题公园一直采用的开发模式。

本应纯粹的文旅地产项目,和很多其他行业一样,沦为了“资本的俘虏。“

万达老板王健林曾口出狂言:“我们的目标就是让上海迪士尼20年内盈不了利。” 军人出身的王健林或许并不清楚,万达的文旅投资充斥着土豪似的简单暴力,而并没有文化人般的细水长流。

截止到今年3月份,万达已经在重庆,济南,合肥等多个二三线城市投资了万达文旅城,且绝大部分房间都已经开始销售。

据消息人士透露,重庆市的万达文旅城投资逼近千亿,市价约2万,一般房地产商从政府拿地需要区区4000,但是万达打着 “投资文旅“ 的旗号,拿地的价格会更低。

用“店大欺客“来形容万达文旅城一点也不为过,地方政府会给 “家大业大”的万达文旅城更为优惠的价格,让其利润回报更为丰厚。而万达文旅城不光让自身房产利润最大化,也全面带领其周边房价迅速提升。

数据显示,重庆市的万达文旅城周边房价1年内,平均增加了25%。对于房地产投机者来说,这一切都是千载难逢的机会。

现在如果你在百度搜索“万达文旅城济南”这四个字,底下就赫然显示着 “济南万达文旅城房价”, “济南万达文旅城一期“等相关字眼,文旅这两个字几乎沦为了房地产开发的附属品。

万达的情况并不是个例。2017年,在全国30个城市的文旅项目中,都发现了地产销售的情况,占整体文旅地产约75%。

据业内人士透露,“尽管万达几乎没有考虑文旅本身,但万达好歹还在开发拓展中,有的地方的情况就会更糟糕,诸如在云南大理玉溪的105个小镇,目前停滞的文旅项目非常多,将来也不太有可能恢复“。

问题俨然已经严重到必须要解决的地步了。

政府终于出手了,为了遏制“假文旅 真房产”的趋势,进行全面调整,毫无疑问,主题公园众多的广州成为了试点。

敢问路在何方

既然被广泛采用的“假文旅 真地产”的恶性盈利模式,需要得到遏制,那么对于文旅地产企业来说该如何去做,才能够盈利?什么才是一个良性的盈利模式呢? 

实际上,国内的长隆,方特,华侨城等文旅地产项目这些年做的非常出色。

以长隆集团为例,其秉承20年对于IP的专注,并没有掺杂任何类似于地产相关的 “杂质“。

数据显示,2017年,长隆集团来自于门票经济的收入占整体营收的77%,由其所带动的餐饮和娱乐占约23%。

长隆集团做的很“干净”,并没有像其他房企投资者那样“三心二意”。

如重庆万达文旅城,数据显示,其“门票经济”为20%,而相关娱乐和影业占5%,其余约75%是其他。

这75%令人玩味。

专家称,重庆万达文旅城的这75% 就是 房产销售的收入。

事实上,国外的优秀主题公园同样是在于其长期保持对IP的专注,才完成自身突破的,以环球影城为例,数据显示环球影城上半年主题公园收入增长8.6%至26亿美元,成为迪士尼最大的竞争对手,而对于IP的长期专注以及执着的创新才是环影引以为傲的竞争资本。

与此同时,寻找到超脱于门票经济的新的盈利增长点,对于做好文旅地产同样重要。

以迪士尼为例,2017年其媒体业务营业收入62亿美元,电影收入75亿美元. 迪士尼电视和网络业务占44%,电影和娱乐占14%,主题公园和度假村30%。中国主题公园门票经济占75%。

在国内,华侨城在这方面做的就比较出色,数据统计,2016年,其非门票经济占整体收入的20%,而2017年,随着华侨影城的建立和华侨度假村的建立,其非门票经济占比已经多达34.5%。

据华美顾问赵焕炎称: ”我们往往太过依赖门票经济,从而忽视了其上下游产业链的重要性,从整体上看,让文旅地产行业“瘦身”势在必行。”

专注于IP,并且不断丰富产业链,这才是让我们文旅地产事业保持生机的正确盈利模式。

转载自:旅界

只在于分享,不做任何商业用途,版权归原作者所有,如涉及版权问题,请联系删除。


举报 | 1楼 回复

友情链接