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这4条都没弄清楚就想买房子,那你太天真了

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楼主
  

11月28日,上海紧急出台房产限购限贷政策,瞬间将中国各重点城市的房子问题推上了一个高潮。各地购房者这几日估计都是彻夜难眠了,不过大家光知道限贷限购还不够,有些事情也还是要让你知道。


1.限贷限购你要知道这些

通俗点讲,就是限制购买和限制贷款。


从2016年8月份,苏州和南京率先推出楼市限购限贷政策开始,到11月28日上海紧急发布限购限贷细节,全国的购房者在短短的3个多月时间里,经历了一轮紧似一轮的楼市调控风波。

 

北京、上海、广州、深圳等一线城市,一开始只是限贷,即提高二套房首付比例,对购房套数不做限制。这对首套房的刚需购房者影响并不大,对购买非首套房的投资人来讲,只是多交一部分首付金而已。所以,在此调控下,楼市并没有降温,捂盘惜盘或投资生利的人依旧趋之若鹜,楼市价格也一路高歌猛进。


11月28日,上海在“沪九条”“沪六条”的基础上,对楼市调控“再升级”。首套房最低首付比例从30%调整为35%,只要有过住房贷款记录的,在上海买房都按照二套房贷款标准执行。且二套房不仅认购还认贷,也就是说房和贷一个不合格都不行。首付直接50%,二套房利率还提高了10%,非普二套也直接调到了70%,同时公积金只要有使用过两次,就不再提供贷款,且贷款余额的倍数从40倍降到了30倍。

 

举个例子,在上海购买一套房需要500万的话,如果是首套,35%首付,那么就得准备175万元现金,然后贷款325万,算上本金和利息,以借款15年计算,每月还款金额大概为20500元,相当于家庭月收入要达到50000元以上,所以夫妻2人收入必须都得在25000元以上(税后才18000元),在上海夫妻双方能达到这个收入的人群比例不过5%。这个收入群体里,有很多人连一套房都没有买,就更谈不上购买第二套房了。


而上海的政策一出来,其他城市的效仿便会紧跟而上,在一线城市买房,基本就成为了一个奢望。


2.各市房贷利率,低息借贷将结束

买房,银行借贷利率的高低直接影响着购房者所要支付的利息高低。11月份全国首套房贷款利率为4.45%,这一数据环比10月份上涨了0.01%。这只是全国的平均数据,具体各城市,贷款利率不同,有涨有跌,一半以上城市维持原有利率不动。

(各主要城市近两月的房贷利率)


随着央行一再降息降准,房贷利率从5年前的7.05%降到了4.9%,按理说,贷款利率下降,是一件好事。但国家的贷款利率跟国债直接相关。

(近5年银行借贷利率走势)


近几个月全球通胀呈明显回升趋势,特朗普新政也有可能改变全球通胀预期,再加上货币宽松导致的全球资产价格泡沫,继续宽松的潜在风险加大,美联储加息周期重启等一系列确定性事件的发生,我国央行货币市场利率收紧,从而提高房贷利率不无可能。这一点从部分城市提升房贷利率可以看出苗头和趋势。低息借贷或将结束,购房者的压力岂止是限购限贷那么简单!


3.买房时严防黑中介

如果限贷限购,加上利率提升,依旧不能影响你买房的决心,那在买房时严防房产黑中介,避免一些不必要的麻烦,也是十分重要的。以下是住建部公布的部分房产黑中介,看看有没有你熟悉的。

(房产黑中介名单)


4.房产到期后怎么办

买到房子后,有些人又得担心房子的70年使用期限了。其实,70年到期,房子被政府收回的担忧是没有必要的,而到期后,需要一次性缴纳接近房款的巨额土地出让金续约的可能性也不大。


按照2007年出台的《物权法》规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,自动续期并不代表不用补交土地价款。只是在我国,购房者并没有土地所有权,在买房时缴纳的放款所获得的仅仅是70年的使用权。这就类似于与国家签订了某种契约,契约到期后应该续约,并付出一定代价。


那这个代价是多少?按照住建部住房政策专家的解读,地方土地使用权到期的地方可借鉴深圳的做法(一次性补交基准地价的35%),而由于前期已经在招拍挂牌环节时已一下子收取了70年的土地使用权租费,之后或许会象征性地收费,但不应该以现在的市场价来估算。


如果借鉴英国、香港等地的做法,那就是采用适当有偿的方式,甚至与房地产税改革结合起来统筹进行。这个过程一定会考虑到民众尤其是中低收入人群的承受能力。比如,设立一个年租制,70年产权到期后,分年期付一定的地租。针对中低收入人群进行地租减免,以不增加民众的负担为前提。


一线城市楼市政策收紧,如果有实力,可以果断购买;若经济能力扛不住政策压力,那么退而求其次,二三线城市其实也是非常不错的,不仅环境好,还能减少几年甚至几十年的房奴压力。




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