这4条都没弄清楚就想买房子，那你太天真了

11月28日，上海紧急出台房产限购限贷政策，瞬间将中国各重点城市的房子问题推上了一个高潮。各地购房者这几日估计都是彻夜难眠了，不过大家光知道限贷限购还不够，有些事情也还是要让你知道。

通俗点讲，就是限制购买和限制贷款。

从2016年8月份，苏州和南京率先推出楼市限购限贷政策开始，到11月28日上海紧急发布限购限贷细节，全国的购房者在短短的3个多月时间里，经历了一轮紧似一轮的楼市调控风波。

北京、上海、广州、深圳等一线城市，一开始只是限贷，即提高二套房首付比例，对购房套数不做限制。这对首套房的刚需购房者影响并不大，对购买非首套房的投资人来讲，只是多交一部分首付金而已。所以，在此调控下，楼市并没有降温，捂盘惜盘或投资生利的人依旧趋之若鹜，楼市价格也一路高歌猛进。

11月28日，上海在“沪九条”“沪六条”的基础上，对楼市调控“再升级”。首套房最低首付比例从30%调整为35%，只要有过住房贷款记录的，在上海买房都按照二套房贷款标准执行。且二套房不仅认购还认贷，也就是说房和贷一个不合格都不行。首付直接50%，二套房利率还提高了10%，非普二套也直接调到了70%，同时公积金只要有使用过两次，就不再提供贷款，且贷款余额的倍数从40倍降到了30倍。

举个例子，在上海购买一套房需要500万的话，如果是首套，35%首付，那么就得准备175万元现金，然后贷款325万，算上本金和利息，以借款15年计算，每月还款金额大概为20500元，相当于家庭月收入要达到50000元以上，所以夫妻2人收入必须都得在25000元以上（税后才18000元），在上海夫妻双方能达到这个收入的人群比例不过5%。这个收入群体里，有很多人连一套房都没有买，就更谈不上购买第二套房了。

而上海的政策一出来，其他城市的效仿便会紧跟而上，在一线城市买房，基本就成为了一个奢望。

买房，银行借贷利率的高低直接影响着购房者所要支付的利息高低。11月份全国首套房贷款利率为4.45%，这一数据环比10月份上涨了0.01%。这只是全国的平均数据，具体各城市，贷款利率不同，有涨有跌，一半以上城市维持原有利率不动。

（各主要城市近两月的房贷利率）

随着央行一再降息降准，房贷利率从5年前的7.05%降到了4.9%，按理说，贷款利率下降，是一件好事。但国家的贷款利率跟国债直接相关。

（近5年银行借贷利率走势）

近几个月全球通胀呈明显回升趋势，特朗普新政也有可能改变全球通胀预期，再加上货币宽松导致的全球资产价格泡沫，继续宽松的潜在风险加大，美联储加息周期重启等一系列确定性事件的发生，我国央行货币市场利率收紧，从而提高房贷利率不无可能。这一点从部分城市提升房贷利率可以看出苗头和趋势。低息借贷或将结束，购房者的压力岂止是限购限贷那么简单！

如果限贷限购，加上利率提升，依旧不能影响你买房的决心，那在买房时严防房产黑中介，避免一些不必要的麻烦，也是十分重要的。以下是住建部公布的部分房产黑中介，看看有没有你熟悉的。

（房产黑中介名单）

买到房子后，有些人又得担心房子的70年使用期限了。其实，70年到期，房子被政府收回的担忧是没有必要的，而到期后，需要一次性缴纳接近房款的巨额土地出让金续约的可能性也不大。

按照2007年出台的《物权法》规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，自动续期并不代表不用补交土地价款。只是在我国，购房者并没有土地所有权，在买房时缴纳的放款所获得的仅仅是70年的使用权。这就类似于与国家签订了某种契约，契约到期后应该续约，并付出一定代价。

那这个代价是多少？按照住建部住房政策专家的解读，地方土地使用权到期的地方可借鉴深圳的做法（一次性补交基准地价的35%），而由于前期已经在招拍挂牌环节时已一下子收取了70年的土地使用权租费，之后或许会象征性地收费，但不应该以现在的市场价来估算。

如果借鉴英国、香港等地的做法，那就是采用适当有偿的方式，甚至与房地产税改革结合起来统筹进行。这个过程一定会考虑到民众尤其是中低收入人群的承受能力。比如，设立一个年租制，70年产权到期后，分年期付一定的地租。针对中低收入人群进行地租减免，以不增加民众的负担为前提。

一线城市楼市政策收紧，如果有实力，可以果断购买；若经济能力扛不住政策压力，那么退而求其次，二三线城市其实也是非常不错的，不仅环境好，还能减少几年甚至几十年的房奴压力。