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史上最贵地王诞生之后,中国楼市将走向何方?

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继上海爆出“34.49万/㎡”的惊天单价记录后,今年全国房产市场再一次因上海楼市的一桩土地交易而炸裂——在上海部分银行表态不介入地王项目的情况之下,其土地市场再度令人“惊掉下巴”——融信以110.1亿元的总价夺得上海静安地王,起拍价46亿元,名义楼板价约10万/㎡,可售楼板价14.3万/㎡,溢价率139.3%。创下了中国土地成交史上的最贵地王记录。



地王凶猛,中国楼市未来走向成谜


除了今天爆出的史上最贵地王溢价率高达139.3%以外,据中原地产研究中心统计数据显示,8月上半月,上海、武汉、合肥、成都等地还拍出了10宗溢价率超过100%的高价地,且它们的单块地总价全都高于10亿元人民币。而再稍微往前算,前7个月全国总价超过10亿元的地块多达257宗,其中,溢价率超过100%的“地王”合计128宗,加上8月上半月数据之后,今年以来,中国已有近140块高价地溢价率超过100%。

与此同时,伟业我爱我家集团数据中心也呈现了与中原相似的态势,截止7月份,包括北京、上海、广州、深圳在内的四大一线城市已连续3个月平均溢价率超过100%,远超过去几年宅地不足50%的平均溢价率,其中7月份,一线城市住宅用地成交楼面均价为30330元/㎡,再创历史新高。

从豪宅单价破纪录,到一线城市住宅均价破历史记录,再到地王成交破了有史以来的最高纪录,中国楼市生态的凶猛势头,令人瞠目结舌。而对此所引发的对于中国楼市的未来走向思考,愈来愈多的人们却陷入了困惑的迷思。



专家眼里的“地王”


针对“史上最贵地王”事件,新浪财经如此评价“当下情况,似乎没有谁能够确定的告诉我们未来中国楼市的确切走向,一方面有无数人手握大笔资金涌入楼市,另一方面又有投资者高喊楼市已经存在巨大的泡沫。”但对于生于斯长于斯的我们每一个人,心里自然还是期待着市场声音能足够明晰,好可以凭此抓住哪怕一丝的机会,脱逃未知危机的疯狂来袭。

虽然楼市迷雾重重,全联房地产商会创会会长聂梅生发现,当下“资产荒”情况下,无论是企业还是个人,都在持币观望,“唯一觉得还能够放心的,只有买房子。”

而对于一线城市的楼市现状,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为“北上广等一线城市,经过了愈20年的高速投资开发建设,城市可供开发建设的新增用地数量越来越少,土地供应量逐步回落,像北京核心地段已经连续3个月处于断供状态。纵观2016年上半年一线城市的住宅用地成交总量也仅仅才50宗,是2010年至今最少的一年,但土地成交价格却持续上涨。”胡景晖还说,“即便一线城市地少,但为了规避三四线城市库存高的风险,更多的开发企业还是选择杀入一线城市,在“僧多粥少”的情况下,使得一线城市每一块土地的竞夺都异常激烈,尤其是城市核心地块,自然成为各大开发企业竞夺的焦点,高溢价也因此成为楼市常态。



“资产荒”时代下的“硬通货”


“市场经济”的优势就是市场说了算。以上海静安为首的一众地王的出现,虽然可能有房产泡沫作祟的因素,但很大程度上也说明了在当前货币超发的“资产荒”时代之下,许多企业甚至将土地作为“硬通货”,这也解释了为何一二线土地市场上天价“地王”密集出现,但仍然吸引了众多企业争相竞逐。甚至于在一线城市核心地段土地断供条件下,还是有着众多的企业绞尽脑汁想进去。

一二线城市稀缺土地是企业的“硬通货”,那什么是个人在“资产荒”时代下的“硬通货”呢?答案不言而喻,自然是建立在土地上的房产品,尤其是一线城市核心地段上的高端房产品,更是目前极致稀缺的“硬通货”。这也是为什么在这次上海“史上最贵地王”之前,同样是在静安区会产生“34.49万/㎡”惊天单价记录的原因,也是目前北京五环沿线全部迈入千万时代的原因。当然,同样是在北京,它也有着自己的“34.49万/㎡”的“硬通货”产品,而且随着上海地王消息引爆全国,房产品价格应该还会大幅度往前更进一步,越是城市核心地段,越是业态高端,其更进一步的幅度也会相对更大一些。通俗点,就是在接下来极致稀缺的“硬通货”会越来越“硬”,越来越受市场追捧。



以北京为例,一线城市“硬通货”比较


这个“硬通货”是指个人的“硬通货”稀缺房产品。从上海“34.49万/平”的单价记录到上海“110.1亿史上最贵地王”,一记双响炮震得上海房产市场动荡不已,此时再拿稍显焦躁的上海市场作为标杆略有不妥。所以以与上海齐头并进的北京为例,考察楼市现状,找到其中的明星项目,便能得到其中稀缺房产品的大致印象。

而谈及明星项目,则必须提及目前北京楼市豪宅化现状下的主角,城市核心地段的豪宅项目。它们现在拥有一个大致的共同属性,那就是价格在3000万左右。土地价值飙升之下,豪宅无低价,只有一定的价格能够保证最终的居住体验与投资价值,像极致的产品细节、优越的项目地段、丰盛无匹的周边配套、梦寐以求的园林规划等等。而在同等价格区间、同等稀缺地段之下,再具体而微考量豪宅业态的话,别墅就是绝对首选。就像目前豪宅聚集的丽泽“内城顶豪首区”之中,虽然平层扎堆,但其中独树一帜的还是别墅项目。正如能在1年时间中大卖60亿的内城别墅豪宅西宸原著之类,才是如今一线城市之中,之于个人居住或投资最为完美的“硬通货”。而它们之所以能够受到市场追捧,关键还在于以货真价实的豪宅基本功,塑造了当今工匠时代下的豪宅新标准。


工匠时代下的豪宅新标准


地段价值标准——地段是豪宅之所以称之为豪宅的最核心价值支撑,因为好地段,要么位居城市的繁华核心,要么占据稀缺的景观资源,其不可复制的稀缺性价值,不仅能够为豪宅提供高品质的生活基础,也为豪宅奠定了十分广阔的升值前景。

配套价值标准——豪宅客群,决定了他们追求更高水平的生活方式和生活理念。因此,真正豪宅的生活配套,绝对不仅仅是满足基本生活的配套,而应当是满足高端人群高品位生活需求的高端配套,从而体现身份与荣耀。

圈层价值标准——买豪宅并不仅仅是买一套房子,而是对一种生活方式、生活模式的选择,是一种进入上流社交、上流社会的象征。现代豪宅注重社区文化的营造和建设。社区文化不仅涉及到生活理念、生活模式、生活方式,也涉及到文化圈层、社交活动、园区氛围等。 

产品&服务价值标准——真豪宅必须在细节的处理方面做到无可挑剔,才有有资格接受富豪们极致眼光的检阅。如何做到无可挑剔?主要表现两个方面,一是满足上流人士物质层面需求的细节处理,二是满足上流人士精神层面需求的细节处理。

品牌价值标准——从豪宅品质上来说,品牌开发商开发的豪宅品质更有保障;从上流人士的消费习惯来说,只有知名品牌开发商的影响力才能和他们的身份匹配。他们同时也相信品牌开发商的眼光和卓识。



西宸原著:“60亿传奇”与“豪宅标尺”


工匠时代下豪宅新标准如上文所示,遍察当今北京“内城顶豪首区”之中,唯有1年大卖60亿的西宸原著五项全能,将豪宅标准彰显的淋漓尽致,俨然就是北京顶豪楼市中的“豪宅标尺”、资产荒时代下的超强“硬通货”

其一,西宸原著坐落京西三环内城,黄金地段不可复制;

其二,坐拥丽泽金融商务区国家级配套,玉渊潭等六大公园、北京SKP、钓鱼台国宾馆等全系配套极致醇熟,区域发展一日千里,居住、投资升值潜力不可限量;

其三,客群集中为钟爱传统北京生活的隐贵阶层以及金融街资本精英,西宸原著按恭王府规制造园,再现当代府院生活,重塑大族世家礼序,与业主所想不谋而合,圈层价值趋同性高;

其四,物质细节,营建团队匠心极致,塑造大国原著,精神层面,潜心打造西宸荟,从圈层俱乐部到精神层面交流共享平台华丽升级,服务之道,情怀入世。

其五,西宸原著由“别墅专家”龙湖精心打造,十年北京龙湖,一载西宸原著,强大品牌实力,成就如今1年大卖60亿的“顶豪领袖”

现如今,西宸原著推出20套叠拼边户“湖景墅王”,产品倚湖而立,三面采光,270度观景,拥有更大尺度的户内空间,与更奢侈的私家花园面积,稀缺性极强。地段资源本已稀缺,更何况内城独一无二的纯正湖景别墅产品,堪称孤品。价值往往无法用价格衡量,价格方面,这些产品总价3000万至1亿,参考上海“34.49万/平”相比,同为内城,同为别墅边户产品,选择拥有绝版区域资源和更为纯正别墅产品的西宸原著,意味着空前巨大的升值与绝佳的投资机遇。

史上最贵楼王诞生之后,中国楼市走向何方无人能够给予一个准确的答复,但目前可以确定的是,稀缺地段上的稀缺豪宅,也即资产荒时代里“硬通货”中的“硬通货”,将会越来越受到房产市场与高净值阶层的追捧与青睐。这既是一线城市房产市场豪宅化的原动力,也是时代发展大国崛起的必然结果。



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