一线楼市新红利正在到来，你抓住了吗？

一线城市的房价越来越高，能买得起房的人越来越少，这会导致什么结果？一线城市限购越来越严，有买房资格的人比以前少了很多，这又会导致什么结果？答案就是推动房租上涨。

买房和租房，虽然有相关性，但实际上是两个市场，两者都和供需有关。随着一线城市里的空地越来越少，一线的租房市场成为一个稳定成熟的市场，这个市场也就越来越和供需正相关。

能买房的人越来越少，租房的人自然越来越多，房屋数量则相对固定，这必然会导致租金的上涨。

看看美国的情况就知道了，作为一个成熟的市场，在次贷危机之后，能买房的人越来越少，导致了租金的持续上涨。

为什么美国的房租会持续高速上涨？

纽约本地的房产交易专家认为，目前纽约租房市场有两个推动力：一是就业人数不断增加；二是房贷条件越来越严格。

美国的银行在经历了2008年次贷危机后就收紧银根，紧缩的房贷条件减少了购房者的人数，造成人们对住房日益增长的需求只能通过租房来实现。在美国，超过一半的租客把30%的收入花在租金上；而在10年前，因为更多人可以买房，他们只花了18%的收入在租房上。

在中国一线城市，人口的持续增加与美国大城市类似，而除了供需矛盾会推高租金以外，以下一些特殊因素也会推高租金：

一、政策性限购限贷，导致能买房的人进一步减少。美国的银行减少贷款对象，主要是从还款能力角度考虑的，其首付也很低。而我国的限购限贷，让更多人不能买房。房王君认为，这在限制房价上涨的同时，也会导致租房人数增加，推动租金上涨，是一把双刃剑。

二、旧城改造等，让低端供应减少，豪宅供应增加。之前，一线城市都有大量城中村、老破小的商品房，起缓冲作用，也让小区房价格不敢太高。而随着旧城改造、城中村改造的推进，这些便宜的房源将越来越少。而新入市的新房，持续豪宅化。这将推动租金上涨。

三、租赁机构越来越多，推动房租价格上涨。中国的房源，目前大部分在个人房东手里，机构化的供应占比不到5%。而美国是30%的租赁机构化，日本更是有80%机构化。随着房源进一步集中，为机构所掌握，他们对行业的影响力会加大。而机构对于新情况的反应更快，追求利润的动力更足，所以房租会进一步上涨。

一线城市的房价是由高净值群体的人数决定的。而一线城市的房租，和人均收入之间是相关的。如果刚需付不起房租，租房就无法变成真实需求。那么，房租和个人收入之间的关系究竟是怎样的？

一般认为，房贷占个人收入的一半以下最好。那么，房租占个人收入的比例可以到多高？

现实证明，可以很高。最高的房租，甚至可以达到个人收入的三分之二。

之前，有研究机构曾指出，根据他们的研究，房租增速领先工资增速9个月。也就是说，在某些情况下，会出现由于房租上涨过快反过来倒逼企业提高工资的情况。

而这种现象出现的根本原因，在于我国人口红利逐渐减弱，房租上涨让劳动者提出更高工资要求，而企业许多时候被迫满足。政府的保就业托底政策，也让市场缺乏剩余劳动力的缓冲。历年来房租与工资的关系如下图所示。

不过，虽然房租的上涨可能倒逼工资上涨，但这并不意味着租房者生活水平会提高，相反，可能会下降。因为工资上涨，会导致别的行业价格指数也上涨，如下图所示。

最终，房租和多种生活成本上涨后，虽然工资上涨，但租房者的生活质量可能反而下降了。

当前，一线的租金回报很低，每年的租金占房价的比例只有1.6%-1.7%。这个很低，远低于回报率达到5%的某些保险。

那为什么还是有很多人愿意将资产放到房子里？就是认为房价会持续上涨。

一般来说，房价上涨有三个主要原因：货币超发、供需矛盾、城市基础建设。其中供需矛盾随着城市群的形成，将逐渐减弱，城市基础建设逐渐完成后，边际效应也会缩减。

所以，如果未来货币不再超发，房价上升的速度会减缓。这个时候，租金的上升，会成为人们继续投资房产的理由和动力，成为新的信心支撑。这是未来新房交易的主要支撑之一。

房王君说：

因为房价的持续上升和房租的持续上涨，在一线城市，有房者和无房者的财富差距会进一步拉大。所以，2017年下半年，有能力买房的还是赶紧下手吧，上车机会真的不多了。当然，此建议仅供参考。

内容来源/明源地产研究院

整理编辑/房王网