专栏| 厦门一天172亿圈地，8131套公租房将建，公寓业利好？利空？

摘要

• 厦门一天刷新三区地王，地价跳涨迎来拐点，公寓业利好？

• 厦门将建8131套公租房，每年4000套调控租赁，公寓业利空？

• 厦门青友创始人刘端：利好前提下资源稀缺，厦门公寓经营需要窍门！

深圳310亿地王、万达王健林小目标是赚1亿，在地产界狂轰滥炸周围，厦门地产界也不断有重磅消息发出。对这座只有1699平方公里（上海面积的27%）、主城区厦门岛仅132.5平方公里的小城而言，物以稀为贵，2016年迎来了她的爆发期。到现在，基本有赶超广深等一线城市的势头。

厦门地价跳涨，迎来地产拐点，公寓业利好？

厦门在8月26日集中出让6幅地块，均位于厦门岛外，其中翔安4幅，同安、集美各1幅，6幅地块中1幅为宅地，其他5幅为商住地块。83家房企围猎，一天连刷集美、同安、翔安三大区域地王，尘封七年单价地王易主，揽金172亿元。

172亿，是什么概念呢？83家房企围猎六幅商住地，在每家房企只能拿一块地的规定下，泰禾、万科、融侨、融创、禹洲、厦门IOI成为最后六名赢家，各自收获了一宗地。万科拿下翔安X2016P03地块溢价率97.78%，成交楼面价22169.49元/平方米，其余五家溢价都超过100%，成交楼面价全部“破3”，最高的是融侨斩获的翔安2016XP04地块，为38345.45元/平方米。

今年6月8日，深圳新的总价地王在光明新区诞生，龙光地产以140.6亿元竞得，楼面价高达2.76万元/平；8月16日，广州荔湾区一宗宅地以21.73亿元及配建保障房成交，计入建安成本，预计楼面地价达3.68万元/平方米，成为广州的单价新地王，业主为雅居乐地产——也就是说，厦门岛外（翔安为厦门市城镇化率最低的城区）的楼面价已经超过前阵子广州深圳，而且不止一个地块。

8月18日，，7月厦门新房价格环比涨幅4.6%，全国最高，同比涨幅达39.6%，这也是厦门房价连续第17个月上涨。从3月初到现在，单个楼盘涨价可以达到1万多，有的4-5千元，预计下半年还会继续涨2-3千元。“以3.8万/平的成本来看，5万就是一个硬成本，不卖5万就会亏钱。”厦门一业内人士分析称，岛外要进入5w+房价时代！

就在8月25日，土拍的前一天，据厦门日报报道，厦门市国土房产局相关负责人表态称，厦门房地产市场监管工作从严从紧，根据市场情况，不排除未来会在房地产市场调控方面出台包括重启限购等在内的更加严格的措施。

房价高涨、限购重启，将会有更多白领处于观望或者高不成低不就的无房、不愿将就状态（参考北上广深外来人群购房租房市场即可，本文无需多言），无疑对公寓租房行业是个重大利好！但真的只有利好吗？

厦门将建8131套公租房，调控租赁，公寓业利空？

    据海峡导报8月29日报道，厦门市建设局表示，截至目前，市本级已规划建设保障性住房房源共60851套，其中已竣工交付38024套，实际配租配售35309户。厦门市建设局相关负责人表示，今后保障性租赁房的房源按每年分配4000套增量来计算。

下月底开建8131套公共租赁房——园博公寓、珩琦公寓、后吴公寓将于9月底开工，建成后将提供8131套公共租赁住房。厦门市建设局正会同规划部门初步选址其他5个公共租赁住房建设地块，预计建成后可新增公共租赁住房约10000套。

猛一看，这不是跟公寓运营商抢生意么？实际果真如此吗？

首先，厦门是个人口净流入城市。全市2008年常住人口249万人，逐年增长，截止2015年已达到386万人，逐年增长。即每年流入人数远高于4000套的3倍（以一家三口计算）。

其次，城镇化率对租房需求旺盛。据报道，厦门全市城镇化率达88.8%，厦门的城镇化率已经接近上海，发达国家的水平在80%以上。高城镇化率代表着更高住房的需求。

再次，厦门岛内供不应求，向岛外扩张是趋势。目前，厦门岛内人口密度已高于香港、新加坡。早在2012年统计数据中，岛内的人口密度每平方公里超1万人，达13537人，香港、新加坡大约是每平方公里6000多人。所以岛外是后续规模化住房的趋势所在。

最后，公租房不是谁都能申请上的。厦门将公租房分批次向符合条件的本市户籍中等和中等偏上收入住房困难家庭“夹心层”和在厦稳定就业的新市民提供，据市建设局相关负责人介绍，面向厦门市教育、卫生计生行业的首批公共租赁住房配租工作将于近日完成。同时，市住房保障办会同相关部门，已启动面向厦门市公交司机、环卫工人的公共租赁住房配租工作。——这则新闻并未提及私企员工。

通过新闻抽丝剥茧，公租房对租房市场的影响基本九牛一毛，无论是数量、区域还是人群。那么现实是否真的如此？

厦门青友创始人刘端：利好前提下资源稀缺，厦门公寓经营需要窍门！

为了了解更多实际情况，笔者连线了厦门青友公寓创始人刘端。这是一家厦门本土8年经验、1600间体量的长租公寓，目前是厦门前五的公寓，人房比达到1:150左右。对于上述地价跳涨、公租房供应，他分享了自己的干货经验。

无论是刘端所说，还是报纸报道，都一致性的统一，厦门的房子现在更多成为周边泉州、漳州、龙岩、江西、广东等周边城市和省份固定资产投资的首选意向地。因为厦门在教育、城市建设、城市资源都是比较好的，而且厦门现在有4条地铁同时在开工，这也是房企和投资人看好厦门市场的原因之一。

从2008年开始，无论是否金融危机，房价和租金都没停止上涨过。从2010年4月8日起，厦门岛内公开出让经营性住宅用地项目就要求实行装修一次到位。根据《厦门市绿色建筑行动实施方案》，从2014年1月1日起，岛外出让的地块也要求建精装房。

毛坯房断层，相当于间接地挤压了公寓运营商靠装修获得的溢价空间。长租公寓还想做N+1或套房都要往岛外寻求发展地方；在岛内需要看地段，不是所有地段、有房就适合做公寓。 

公寓和公租房首先在人群定位上就有本质差别，公寓面向的人群，是毕业3-5年内的白领，偏向于就近居住，是区域性很强、对生活服务要求较高的产业；而公租房面向的是本地国企或事业单位中收入较低的人群，且基本都在岛外，偏离主要商业区或高新区。这两种人群基本没有重合点。

而且，从实际经验来验证，厦门已有公租房招租，并未出现从公寓流向公租房的人员的现象。 

目前，万科泊寓、建发、世联行红璞公寓、新锦祥等等较大的企业也开始渗透公寓业，泊寓正在开发的有数千间房源。

如今，厦门岛内资源稀少，有的猛扎进来，往老城区找物业，理论上讲是旅游好去处，但从长租公寓经营、溢价空间角度而言不一定合适。要找到合适物业，还能够不亏，就是厦门公寓是否能迅猛发展的瓶颈所在。

根据现在资源布局和精装修导向，厦门公寓分散式也就能再发展几年，基本会往集中式品牌化方向发展。后期巨头也可能进来改变一些格局。 

厦门青友之所以能够保持持续发展，最主要是对市场和政策的了解，能够准确判断区域市场情况，使区域选择、物业定位、产品设计等较符合市场要求，所以能打造出盈利水平较好的产品。

青友定位自己是生活服务商，在对各个区域是否符合公寓发展需求时，首先要考虑真实的住宿需求。因为公寓产品无论如何提高，都难以形成市场所需要的核心竞争力。

比如说，高科园新区，这里企业众多，住宿需求旺盛，虽然配套商业不全，但是搞IT的人对距离近更有需要，这是拿房的很大参考点。

而青友最大的利器在于loft户型的运用。青友70%的房源均为loft户型。厦门原先有较多这样的房源，这种户型开发商赠送的面积多，做物业租赁只算一层楼面积，无形中溢价空间就较高，根据实际对比，loft房源比正常房源溢价空间高出2-3倍。

未来厦门公寓行业的发展，刘端坚信，青友只要坚持专注地做好本土化市场与产品运营，一定会立于不败之地。

房价高+优质房源稀缺+城镇化率高+人口密度大+净流入人口多+平均薪酬高+……≈公寓发展沃土

通过今年春季求职期平均薪酬城市分布排名，厦门平均薪酬仅次于北上广深杭等公寓业发达城市，排名第6。

在厦门房价迎来5w+，即将赶超北上广深城市、人口仍是净流入的背景下，厦门集合了房价高、优质房源稀缺、城镇化率高、人口密度大、净流入人口多、平均薪酬高等等高度城市化的条件，公寓巨头看着一块逐渐成型的蛋糕，可以抢入并快速扩张，但这些房源确实是生活服务业所需的吗？还是仅仅是资产扩张所需？对于公寓业发展，也不是简单“利好”和“利空”可以概括，利好的基调中又暗藏很多深坑，不扎进去钻研，资本寒冬并不好度过。