6城市房屋总值超纽约，资产配置怎样在疾风中转向?

童语：的发展举世瞩目，楼市的发展举世震惊。目前，国内部分重要城市的房价或许已经逆天了，合肥可能是个典型，虽说合肥这类型的城市有发展的后发优势，“八纵八横”高铁网规划会一定程度带动其经济发展，但就其上涨趋势分析，我更倾向于认为其房价是个短期吹起的泡沫。拿武汉话说，就是个超级“欢喜坨”！而且，综合安徽区域经济发展看，合肥的这个房市价格对该省也许还有负面性。在国家如此强调供给侧改革的重大转型时期，地方经济要摆脱困境必须设法走创新发展之路，房产经济应该适可而止！作为投资者，特别是机构及职业投资人，资产配置更应以全球为眼光，守株待兔炒“房产”，最后必然是坐以待毙。

7月31日，由新华网、价值线、吴晓波频道主办的“半程2016”峰会高朋满座，创纪录地吸引了2000名现场观众。国务院参事夏斌、人民大学著名学者向松祚、交通银行首席经济学家连平、著名财经作家吴晓波、资深传媒人投资人胡安强等发表了精彩演讲。

《价值线》发行人、中改一云投资公司董事长胡安强演讲主题为：《倾听潮声，高净值人群的全球视野和未来投资之路》。

核心观点：

• 今年6月，内地50个城市的房屋总值达到219万亿，超过了美国；内地6个城市的房屋总值已超过纽约的房屋总值，其中北京和上海是纽约的5倍，深圳是纽约的3倍，南京杭州也向纽约看齐。 

• 英国伦敦莱坊公司2016年7月刚刚公布的，2016年一季度全球150个主要城市房价涨幅榜中，涨幅最大的前五个城市，的深圳、上海、南京、北京占据了四席。在跌幅的前十城市中，台北以-8.2%名列第二，香港以-5%名列第八。没有只涨不跌的房价，规律最终将发挥决定性作用。

• 经济已经进入了棋局中后盘，企业家和高净值人群都感到投资越来越难，投资回报率越来越低。在房价狂飙、汇市股市下跌的疾风中，传统的资产配置模式到了必须转向的时候了。

• 最缺什么？最缺未来学家。投资也好，社会发展也好，谁能预见未来，谁就能赢。

 

以下为演讲实录：

今天从楼市、汇市、股市的最新变化和未来投资的新模式四个方面，与大家交流一下未来资产配置的方向。 

震撼发现：经过2016年上半年的新一轮暴涨后，内地居民房屋总价超过美国，成为世界第一！内地6个城市包括北京、上海、广州、深圳等房屋总价超过纽约。

根据房价行情平台发布的最新城市房价数据，《价值线》研究院统计后显示，2016年6月，居民房屋总市值最高的前50个城市，市值总和超过了200万亿，达到219万亿元，已经超过美国全国的居民房屋总市值200万亿元。按照海通证券的模型，截止2015年年末，上海市常驻人口为2415万人。假定3口一家、户均一套的话，对应的存量住宅上海大约805万套。假定每套房子平均100平米，对应的是8.05亿平米的住宅存量。2016年5月上海的平均房价为40844元每平方米，对应的总市值大约是32.88万亿。依此方式计算出房屋价值最高的50个城市，房屋总市值超过200万亿。上海，北京，深圳位列前三名。

200万亿什么概念？美联储定期发布美国居民的财富数据显示，截止2015年3季度，美国家庭总财富是100万亿美元，其中实物资产（主要是房地产）的市值是30万亿美元，折合约200万亿。

 简单来说，随着房价的轮番上涨，把内地这50个城市卖掉以后足以买下整个美国了，买下两个日本来也没有太大的问题。而2015年末GDP总量是美国的60%， 人均GDP为美国的1/7。

内地城市房屋市值排行20强

我们再对比看一下。美国纽约房屋总价刚破一万亿美元。2016年1月，纽约市政府宣布，2015年纽约市5大区平均房价上涨10%，首次超过一万亿美元（约合人名币6.7万亿）。

由此，对比上表有一个震撼的发现，内地6个城市房屋总价超过纽约。

警示一：房价连续上涨，对比美国和纽约，内地城市房价已进入天花板区域。

楼市方面这样两组数据确实让人紧张和焦虑：今年6月，内地50个城市的房屋总值达到219万亿，超过了美国；内地6个城市的房屋总值已超过纽约的房屋总值，其中北京和上海是纽约的5倍，深圳是纽约的3倍，南京杭州也向纽约看齐。

警示二：推动房价上涨的力量在变化，过去购房者需求旺盛，需要改善的人多，加上M2持续超发；现在由于人口结构的变化，人口抚养比快速靠近1：1，需求已基本满足，M2超发成为持续上涨的主要动力。

M2最近10年增长4.5倍

美国 M2 最近10年增长0.8倍

人口抚养比快速靠近1：1，年轻劳动力数量快速衰退，对房屋的需求大幅度减少。日本人口总数过亿，在1992年越过了人口抚养比1：1这条红线，房价开始加速下跌。一直持续下跌20年。第六次人口普查中，90后总人口比80后总人口衰减了44.3%，00后出生的人口比90后人口衰减了34.6%，这都标志着年轻劳动力处在快速衰减的过程中，对房屋的需求也在大幅减少中。的人口抚养比在快速靠近1：1。 最快可能只有3-5年。

警示三：看看美国120年房价的规律，规律最终将决定一切。

根据美国最权威的凯西·席勒房价指数（席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者），从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占23%），95年是上涨的（占77%）。美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国的通胀率（2.8%）。 房屋牛市期间年平均涨幅为11%。纽约等热点地区涨幅略高。最近40年，平均年涨幅5%左右。

英国伦敦莱坊公司2016年7月刚刚公布的，2016年一季度全球150个主要城市房价涨幅榜中，涨幅最大的前五个城市，的深圳、上海、南京、北京占据了四席。在跌幅的前十城市中，台北以-8.2%名列第二，香港以-5%名列第八。没有只涨不跌的房价，规律最终将发挥决定性作用。

通过这些数字，我们可以得到这样的结论：作为投资品来说，内地城市的房价在总体趋势上上涨已进入尾声。从中期看，房价将不可避免回落到正常状态。房屋在资产配置中应由超配转为标配。

最近一年兑年下跌8%。一旦贬值预期形成，警惕加速过程。

对比：最近5年，跟一样的新兴经济体的汇率平均贬值20%，会有一个补贬过程。同时对比日本和俄罗斯，发现贬值压力更大。

日本：1992年-2000年 日元贬值，从75:1贬值到149:1，最后稳定到105:1，贬值幅度为50%。 俄罗斯：2012年卢布兑美元升值5%，2013年贬值7%，2014年贬值53%，2015年贬值24%。累计贬值70%以上。

仅仅两年，的外汇储备从四万亿美元下降到3万亿美元。3万亿美元，相当于平均每个人人均2300美元外汇储备。2015年在美留学生35万人。赴美旅游人数266万，增长16.77%，美国人来华208.58万人，零增长。去美国的人数已多于来的。对外汇的需求不断增长。

进出口下滑，影响外储增长。企业海外投资，居民海外旅游、购房、求学，使外储消耗剧增。 持续的宽松货币进一步加大贬值的压力。

一旦贬值预期形成，小心一次加速过程。

汇率贬值，我们须格外小心，及时做好应对准备。高净值人群甚至普通老百姓，应该增加配置海外资产，尤其是美元资产。

经济长期L型，绝大多数上市公司正在艰难转型，业绩短期难以提升，A股近期很难有趋势性机会，除非发生重大的技术性革命。虽然经过2015年下半年和2016年1月的几次大的下跌 ，但A股平均市盈率是21倍，中小创业公司市盈率接近50倍，于美国16倍、港股9倍相比仍较高。

最赚钱行业比较：

 ：1.银行2.房地产3.制造业 

美国： 1.医疗2.消费电子及通讯 3.消费 4.银行

股市比较：

美国股市道琼斯指数  ：1972年 1000点 ，1987年 2000点，1990年 3000点，2006年 12000点，2016年 18000点。最近10年上涨50% 。

股市上证指数： 2000年 2200点 ，2007年 6000点 ，2015年 5000点 ，2016年 3000点。最近10年整体下跌。 

从过去10年比较中和未来的思考中，我们得出一个结论：A股近期难有趋势性机会，只有结构性机会。而消费+科技、科技+资本是两个值得关注的亮点。高科技在未来有较大的产能空间，科技跟资本的结合，能够真正让一些科技公司跟踪世界前沿，这是在未来股市当中能给我们带来巨大想象空间的板块。

未来两年左右，A股可能都在2500-3500之间波动。因此，建议适度减配A股。

最缺什么？最缺未来学家。投资也好，社会的发展也好，谁能预见未来，谁就赢。

国内居民原有的“房产+股票”投资组合，到了必须要“改革”的时候了。

投资模式如何改变？增加海外资产配置。经济已经进入了棋局中后盘，企业家和高净值人群都感到投资越来越难，投资回报率越来越低。而海外资产配置是使你将来资产保值有了新路径。

高净值人群这个比例建议在20%左右。一般的老百姓也应当适当考虑少量配置海外资产和黄金。适度减持国内房产、A股，适度增大对海外资产的配置，加大对美国、印度经济和投资机会的关注。传统模式：房70%+股30%，房30%+股70% 。新模式： 80%以下国内“房+股” ，20%以上海外配置。

高净值人群也可适度配置黄金资产，注意不是买实物黄金，而是买证券市场交易的黄金ETF。实物黄金不好变现，黄金ETF可以像股票一样买卖。2016年上半年，上交所黄金ETF上涨了30%。未来3年仍值得投资。

综上，今天和大家分享的核心观点是：在经济出现了转折的时候，在我们国内配置资产收益越来越难的时候，不妨把眼光打开一些，放到更大的视野去看，让我们的资产增值，投资更加有效，同时可对曾经发生的风险的二次出现进行一些避免。高净值人群，到了必须有思想有行动的时候了。

谢谢大家。

（价值线记者根据演讲录音整理）