做长租公寓不“显摆”也成？万科你知道吗这是逆行！

没有咖啡厅，没有吧台，也没有太多可供众人围坐畅聊的软沙发。

万科泊寓的大堂里，大多只有简单的桌椅，健身房也只有跑步机和单车，且为了便于管理，使用健身房不单独收费，而是与物业、保洁、维修费等一并计入公共空间综合管理费用中。

乍一看，这似乎与前两年在品牌青年公寓中风靡的“社群”概念背道而驰。广州泊寓·棠下店长卜耀华对见地君说：“我们也搞活动，但鼓励年轻人走出房间，走出公寓。”

“刚来的时候，我会去参加公寓里举办的活动，这是一种经历，但经历过了就没什么意思了。”一位住在某知名品牌公寓里的租客如是说。

“我们提供社交的硬件平台和线上圈子，希望打造熟人小区，但也尊重大家独处的权利。”广州泊寓总经理张成皓进一步解释道。

长租公寓发展至今，已形成鲜明的两派：一派是以打造新奇概念和社交氛围为主的品牌公寓商，一派则是因预见新房开发市场即将“触顶”而焦虑不安的房企。前者更希望提供与众不同的居住体验，后者则更愿意提供性价比高的产品。

链家研究院调研结果显示，2015年，我国住房租赁市场的租金总收入价值已经超过1万亿元，租赁人口近1.6亿人，预计到2025年，这两个数字将分别接近3万亿元和2.3亿人；相对于2014年，我国各年龄阶段人群的租房意愿都在增长，尤其是35岁以下的青年群体。

强大的需求，让这个投资现金流回正期长达六年的领域，仍然挤满了朝拜者。克而瑞数据显示，中国排行前30的房企中，有1/3已踏足长租公寓市场。

 “然而，长租公寓领域还没有独角兽的领军人物。”万科董事会秘书朱旭在近期的一次电话会议中透露，万科在2016年总共有1.6万间长租公寓，今年把长租公寓作为很重要的着力点，主要在核心城市发展。

万科的长租公寓实验，最早始于广佛交界的万汇楼。

万汇楼坐落在万科四季花城小区里，形似客家土楼，体量庞大，密度也极高，共有296个单位。“每一个房间都能看见阳光”的许诺，曾抚慰了每一位城市初来者。40㎡建面的一室一厅或小两房，独立通风采光，“挤一挤，三代同堂也没问题。”张成皓回忆道。

那是一个富有浓厚社区氛围的地方，能开晚会，还能打篮球，“到了吃饭的时间，只要敲开一个熟识的朋友家门就能蹭饭。”《新周刊》曾如此描述万汇楼，而“都市实践”的合伙人孟岩和刘晓都，为了设计万科的土楼，推掉了利润更高的住宅项目，“他们用柯布西耶当年研究马赛公寓的那种劲头来做这种东西。”

然而，万汇楼毕竟是政府的廉租房项目，租金标准不到500元/月，7年未曾变过，但只开放给月收入2600元/以下的人群；而入住的年轻人，却怀抱着“暂栖万汇楼、且待高飞时”的“候鸟心态”，一旦攒够钱买房即刻离开，不愿再被人“低看”——万汇楼成了“围城”，里面的人想出来，外面的人想进去。在双重作用下，到了2014年，万汇楼入住率下降到60-70%之间。

过于理想化的“自治”理念也滋生了人性的懒惰，越来越多人不愿意参与到公共事务中，物管从1人增至11人。

在三年实验期满之时，万科提供的数据显示，万汇楼项目资金总投入为4624万元，预计成本回收年限为57.6年。

按照当初的设想，三年实验期满后，万汇楼会考虑新的租金水平和盈利模式。这也为后续长租公寓的“诞生”，埋下了伏笔。

2014年底，万科成立“万科驿”团队；2015年初，万科“接手”万汇楼，将其纳入市场化运营，比如，改造后台管理系统，搭建互联网线上平台，降低管理成本，同时调整租金，逐步和市场接轨，并对房间做了年轻化改造，比如拆除老设备，仿效“宜家风”设计家具，增加了年轻人常用的电器。

可以说，这时候的万汇楼，就是后来泊寓的雏形。就这样“开源节流”了半年，出租率100%，“一合计，不亏了。我们看到了年轻人对租赁产品的需求，也看到了做租赁市场化的出路。”万科驿团队开始到全国各地考察，“找客群、找痛点”，最终定下来的是，先做青年公寓，主要面向35岁以下、有工作的年轻人。

“这部分人的租房需求最大。”张成皓告诉见地君，虽然一线城市房价高企，个人奋斗的时间线被一再拉长，但35岁以上的年轻人，也基本都买房或者生孩子了，不再适合这种生活方式。

2015年底，广州万科长租公寓共有500多间，2016年，“万科驿”更名为“泊寓”，一年实现了8倍增长，房间数超4000间，并计划未来三年内将其扩展到5万间。泊寓各项经营指标也在平稳发展中，据了解，每家店开业1-2个月后，就基本能实现80%入住率，经营现金流基本覆盖管理支出。

和地产公司结构不一样，泊寓团队更扁平化。总负责人是提出“八爪鱼战略”的万科高级副总裁张纪文，下属22个城市负责人，每个城市每家分店实行“店长制”。

据了解，泊寓城市负责人也参与万科“事业合伙人制”，以开业规模、经营指标作为“积分”的依据，至于兑现方式，见地君打探到的消息是，还未明确。城市合伙人之间，采用“轮值+自治”的方式，互相学习、讨论，并对管理规则和发展方向进行投票表决，拥有门店数量多的负责人，则拥有更多的票数和话语权。

而在解决实际问题上，流程会更简单，张纪文可通过系统直接将问题提给店长，店长处理完毕后也可直接“跨层级”汇报给张纪文。

以广州为例，整个城市长租公寓项目有16个，但管理人员只有49人。“控制人房比，可以降低成本、提高效率。”张成皓如是说。

如果从万汇楼时期算起，万科打造长租公寓已近十年。

但这个行业到目前为止仍属“新业态”，许多既有规则的阻碍，使得万科与其他租赁企业一样，也遇到了发展瓶颈。

“首先，得先跟政府沟通，这个物业能不能做成长租公寓。”张成皓告诉见地君，已颁布的规定，厂房是没有“开口子”的，市里的政策还只在讨论稿阶段，虽然有征求过他们的意见，但最终是否能从政策层面开口还不确定。

拿下项目，还要考虑到底该不该申请营业执照。“只有商业办公项目，才能申请营业执照，如果拿的是整栋住宅楼，就比较麻烦。”据了解，目前在广州可以开临时经营场所证明，只要每两年办一次即可。但在其他许多城市，并不存在这样的规定。而且，城市里的存量住宅楼太少了。

若不拿住宅项目，又会面临另外一个问题：租户要拿已备案的租房合同才能申请提取公积金，若是外籍租客，也要凭此合同才能申请居住证，但要备案租房合同，房屋性质必须是住宅——这几乎是走进了死胡同。

而不同性质的项目，消防验收标准也不一样，这些都大大降低了扩张效率。

其次是重税。如果重资产运营，开发商是“房东”，需要征收6%的增值税和12%的房产税；现在许多租赁企业扮演的都是“二房东”的角色，虽然只需要交6%的增值税，但其实要承担房东的所有税负成本，最终也会向客户转嫁。

税不少，收益率却往往只有2-3%，难怪万科高级副总裁谭华杰曾指出，如果仅靠商品房出租，长租公寓不可能建立起盈利模式。

“未来我们会有重资产的项目进入，从现在来讲，希望国家能逐步放开地产行业的REITS融资。”张成皓告诉见地君，去年开始，广州开始在拍地环节竞拍人才公寓和保障住房，万科也希望介入这个领域，尤其是在自己参与竞拍的项目。如果运营单位能提早和开发单位，就后期的人才公寓与保障住房管理进行沟通，未来对这些保障住房的物业指标也能得到更高的利用。

当百度也开始进军公寓市场，万科或许是该好好考虑，如何以更高效的方式，完成这一场田忌赛马。

“美国等相对发达的市场中，租赁主力房源是由租赁企业提供的，而中国则不到3%，还有广阔的发展空间。”

张成皓表示，青年公寓只是万科长租公寓的一个“切片”，“未来还可能会根据市场需求，尝试不同的品类，比如家庭公寓、蓝领公寓、服务式公寓等等。”

在抢占更多市场份额之余，作为万科新业务的长租公寓如何与核心地产业务之间实现互动融合，也成为了外界关注的焦点。

据了解，2016年，广州万科实现销售额177.84亿元，泊寓仅贡献了3000多万。“今年广州泊寓的目标是1个亿。”张成皓表示，“先做大，活下去，才可能谈与地产业务的协同发展。”这或许也是万科“八爪鱼战略”中，所有产品线的共同目标。

“但目前对于我们来说，开业规模和单店发展同等重要，因为倘若单店模式能够成功，意味着泊寓这条路是行得通的。”